1昨天，長沙所有賣公寓商辦項目開發商回了一口氣。终于住終於，顶不打响第枪終於等了許久的城市存政策春風刮來了！昨天爆出湖南省住房和城鄉建設廳聯合6部門發布了《關於推進非住宅商品房去庫存的去库若幹意見》，全文不長，终于住但條條都足以讓長沙的顶不打响第枪公寓商辦市場虎軀一震。1、城市存暫停去化超過36個月的去库區域非住宅商品房用地掛牌出讓，對已出讓尚未建設的终于住，可按“商改住”進行規劃修改,顶不打响第枪可適當降低商住配比。2、城市存促進非住宅商品房租售；3、降低非住宅商品房交易成本；4、降低公寓居民用戶使用成本；5、加大金融支持力度；把這五條用大白話總結一下就是，從多個方麵推進公寓等非住宅去庫存。至此，長沙打響了去庫存的第一槍。2作為上輪反炒房殲擊戰的發起城市，作為央視點名、全國學習的地產調控“模範生”，作為一個讓全國炒房客有來無回的城市，長沙為何在此時反向操作？盡管此次新政針對的隻是公寓商辦類物業，和商品住宅無關。但樓市作為政策敏感度極高的市場，在玻璃渣裏都能找糖吃，更何況這確實是對長沙公寓類非住宅物業的直接利好，後續政策發酵難免波及到住宅市場，從來存在引發整個樓市一起旋轉跳躍的風險。那麽，究竟是什麽原因讓長沙敢冒這個風險呢？真的是因為庫存太大，到了不得不去庫存的地步？從數據上看，長沙公寓庫存確實很大。有數據顯示，截止到9月整個長沙核心五區的公寓去化周期高達36.4個月。也就是說，即便從現在開始長沙不再增加新建公寓，長沙核心五區的存量公寓，也需要賣3年才能賣完。還有更誇張的，如果分區看，其中芙蓉區去化周期高達93.1個月，即7.8年。7.8年呀！時間計劃好的話，三胎都生完了。但其實除了長沙，有些城市的庫存也很驚人。比如截至到2020年底，鄭州公寓庫存去化周期7.6個年；昆明公寓庫存去化周期4.4年；沈陽公寓庫存去化周期7.9年；注意，僅僅是公寓！要論壓力，鄭州7.6年、沈陽7.9年、昆明4.4年，不比長沙2.8年壓力大嗎？可為什麽鄭州、昆明沒著急去庫存，反而長沙急了？這是因為鄭州、昆明庫存壓力大，單純就是商業配比過高、供應量太大造成的。而長沙的庫存是調控出來的。3長沙是如何調控的呢？任澤平在總結長沙調控的時候強調了三點，很到位！1、供給端，大量供應土地。2、開發端，執行嚴格限價，確保開發商利率潤不超過8%。3、需求端，針對人才購房、離異人士、購房搖號、限售均要求嚴苛。這三點單看對公寓庫存影響不大，但連到一起，就是一劑公寓庫存大補藥。先看第一點，大量供應土地。長沙供地有多拚呢？官方數據統計是近5年長沙住宅用地供給增長近15倍，商住用地供給量增長2倍。特別是2020年，長沙商住用地供給麵積為220萬平方米，相比2015年的73萬平方米增長199.6％；住宅用地供給麵積為279.46萬平方米，相比2015年的18萬平方米增長14.6倍。再看第二點，執行嚴格限價，控製開發商利潤。長沙對開發商有多嚴格呢？長沙在限價政策中明確商品房價格由“成本+利潤+稅金”構成。對比其它城市主要限製相對價格，限價手段相對寬鬆。長沙直接規定利潤率絕對值的政策。不僅如此，2019年12月長沙再次針對開發商提出商品住房平均利潤率為6％-8％。而2017-2020年全國百強房企淨利潤率均超11％。長沙相當於直接把房企的利潤砍半。再看第三點，需求端，針對人才購房、離異人士、購房搖號、限售均要求嚴苛。你把這三點聯係到一起。一方麵需求端嚴格限製，有很多人買不了住宅，隻能買公寓。另一方麵供給端大量供地，但長沙對新房限價嚴格，住宅利潤空間有限，因此眾多開發商另辟蹊徑將公寓作為利潤增長點，大力開發。比如在長沙，許多公寓都會把名校簽學區簽合同裏。泰禹上雅，雅禮係南雅實驗+泰禹小學雙名校的盤，直接簽進購房合同，保障入讀；旺德府萬象時代帶育英小學學位有簽訂協議；中交·中央公園大同瑞致小學讀大同上東雅，有簽訂協議；他們的核心賣點是上學、上好學、上品牌名校，6年循環，可流轉。這對在長沙有房，但沒帶好學區的；對地州市想把娃送到長沙上學，但是購房資格還沒有的；對一線城市的湖南人，想把孩子送回長沙讀好學校的等等，吸引力很大。不僅如此，長沙還有很多住宅性質公寓。這類公寓的特點通常是位置核心，2公裏內地鐵、商業等很成熟。精裝交付、配置齊全，且總價低，首付低。比如——長城萬悅匯財富大廈，雙地鐵口現房公寓；世景國際廣場地鐵口、商超環繞；環球融創會展上東區2/4號線雙地鐵口4.1-5米超大開間，42，2室 55萬；總之，在調控的壓力下，有供應，有需求，二者相互作用，形成了長沙獨特的公寓市場。公寓的優勢在長沙就被放大了。不限購，隨便買！不限售，隨便賣！不限貸，帶學區，可上學！所以，長久以來，長沙公寓不僅賣的好，且價格都在住宅價格之上。但，長沙公寓市場轉向是發生在今年上半年。數據顯示，長沙市內五區的公寓與普宅月度成交均價，出現了近三年多以來首次“倒掛”：長沙公寓平均售價比普通住宅低438元/㎡，價格下行走勢明顯。從4月開始，開發商降價促銷已經成為常態。比如新力鉑園，從9000元/㎡降到6700元/㎡；富力芙蓉新天地，從13000元/㎡大幅降至7999元/㎡起。這個時候，想要在長沙拿地的開發商們就麵臨一個選擇：住宅利潤已被嚴格限製，唯一能創收的公寓又如此低迷，所以接下來還拿不拿地就是個問題了。而19日長沙的二次土拍已經給出了答案。長沙第二批集中供地29宗，其中19宗地中止/終止/流拍，剩下10宗均以底價成交。二批集中供地20城整體流拍率達33.9%，長沙以流拍率達65.5%，是目前為止流拍率最高的城市；相比其他城市二次土拍的平靜，長沙的二次土拍可以用“冰冷”形容。4作為全國學習的地產調控“模範生”，長沙調控的三條黃金成果不能丟。1、供給端，大量供應土地。2、開發端，執行嚴格限價，確保開發商利率潤不超過8%。3、需求端，針對房屋契稅、人才購房、離異人士、購房搖號、限售均要求嚴苛。特別是第一點，大量供應土地現在麵臨挑戰。於是，在央行三次發聲維穩樓市之後，長沙終於在10月22日印發了“非住宅去庫存意見”。而就在10天前，10月12日，海南省自然資源和規劃廳、海南省住房和城鄉建設廳、海南省市場監督管理局才聯合發布了《關於加強商業、辦公類建設項目全過程管理的意見》。對照二者內容，海南的用“雙暫停”幾乎判了商辦公寓的死刑，而湖南卻用“去庫存”去盤活它。他們雖然是相反的。但都是為了房地產市場的穩定發展。以後類似這樣的相反政策還會不斷的在不同城市間上演，有的打擊，有的救市。
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